Первичный рынок состоит из новых, неиспользуемых квартир или домов, созданных в результате инвестиций в развитие. Одна из первых дилемм, которая стоит перед потенциальным покупателем, заключается в том — будет ли поиск недвижимости осуществляться на вторичном или первичном рынке. Если покупатель склоняется к варианту инвестирования в недвижимость от застройщика, ему следует рассмотреть различные этапы процесса покупки. На что стоит обратить внимание, чтобы транзакция проходила плавно и безопасно?
Выявление предпочтений
Прежде чем покупатель приступит к поиску, вникая в многочисленные предложения недвижимости, он должен ответить на ряд вопросов. Уточнение собственных предпочтений с учетом финансовых возможностей — первая остановка на пути покупки недвижимости . Хорошая идея — подумать наперед и рассмотреть различные сценарии, поскольку потребности могут измениться с годами. Выбор ваших собственных предпочтений — непростая задача, потому что она часто включает в себя необходимость идти на компромиссы и определять приоритетные проблемы. Предлагаем список полезных вопросов , на которые должен ответить будущий покупатель по результатам которых, он сможет определить структуру поиска:
- Какой у меня бюджет ?
- Планирую ли я создать семью ?
- Какой размер мне подходит?
- Планирую ли я работать удаленно ?
- Сколько времени я собираюсь провести в квартире?
- Какое развитие я предпочитаю ?
Ключевой вопрос — местонахождение объекта недвижимости . Стоит проверить, находится ли интересующая нас инвестиция в месте с развитой инфраструктурой. Местоположение также связано с индивидуальными предпочтениями и выбора приоритетов: например, если мы хотим создать семью, мы должны проверить наличие в районе учебных заведений , а любители природы обязательно оценят близость зеленых зон . Может оказаться, что за заманчивой ценой и привлекательным дизайном кроется неудобное месторасположение, а поход в магазин или на работу будет отмечен повседневными тревогами и проблемами.
Поиск и первичный отбор предложений, подбор инвестиций
Проще всего искать предложения жилья на специализированных сайтах недвижимости . Процесс поиска предложений облегчается возможностью заполнения полей поисковой системы на основе ваших собственных предпочтений. Как уверяют эксперты, лучше не сужать предложения слишком подробными фильтрами, потому что мы можем упустить интересное вложение. Достаточно учесть три принципиальных вопроса: цена, площадь и предпочтительное месторасположение. Человек, который не хочет в одиночку разбираться с огромным количеством предложений, может обратиться за помощью к агенту по недвижимости. Брокер по недвижимости — это не только поиск лучших инвестиций, исходя из потребностей и ресурсов клиента, но также выполнение формальностей и забота о безопасном ходе сделки.
Проверка застройщика
Проверка застройщика — важный шаг, позволяющий обезопасить себя при совершении транзакций. Закон защищает покупателя от застройщика , но встреча с нечестным застройщиком может вызвать множество проблем в недалеком будущем. Как снизить риск бы, что сотрудничество с застройщиком не закончилось судом и не оказалось большой ошибкой? Основной момент — это глубокий анализ договора и проекта инвестиции . Стоит обратиться за советом в юридическую фирму — квалифицированный специалист поможет вам избежать неблагоприятных ошибок в документах.
Отслеживание истории деятельности застройщика и проведение анализа позволит проверить, правильно ли застройщик выполнял условия договора. Просто посетите предыдущие инвестиции застройщика, оцените, как выглядят дома, и, прежде всего, попросите жителей оценить их сотрудничество. Интернет — незаменимый источник знаний. Это не только досконально прочитанный сайт разработчика, поиск должен выходить за рамки официальной витрины — недовольные клиенты часто делятся своими неприятными переживаниями в интернет-пространстве. Аргументами в пользу разработчика будут членство в организациях и полученные награды.
Выбор стандарта, согласование цены
Покупатель недвижимости на первичном рынке должен выбрать стандарт, в котором будет отделана квартира. В предложениях преобладают три вида отделки: «черновая», «чистовая» и «под ключ».
Вам следует подробно ознакомиться с предложениями разработчика. Считается, что квартиры с отделкой «черновая» или «чистовая» являются основой для дальнейших отделочных работ, а объект подготовлен к дальнейшим ремонтным работам . В новостройке произведена установка входных дверей, окон с подоконниками, балюстрад на балконе. Кроме того, были распределены водопровод, вентиляция, электричество и газ.
На полу следует делать бетонные стяжки и штукатурку на стенах и потолке. Отделка на уровне статуса «черновая» нацелена на людей, которые хотят иметь свой дизайн объекта недвижимости , намерены сотрудничать с дизайнером интерьеров , иметь проверенную команду по ремонту или могут проводить ремонтные работы самостоятельно, или намереваются сократить расходы при выборе строительных материалов.
Отделка под ключ — этот вид отделки предлагает широкий спектр ремонтных работ, по сути, позволяет практически сразу въехать в квартиру — достаточно поставить мебель. В отделку под ключ входят полы, покраска стен, установка белого цвета, в том числе кухонный уголок, установка бытовой техники, установка встроенных шкафов и межкомнатных дверей.
Строительные компании обычно предлагают три уровня отделки : базовый, стандарт, премиум. Пакеты различаются по цене, объему работ, используемым материалам и устройствам. Отделка под ключ ориентирована на людей, желающих сэкономить время, не имеют проверенной ремонтной компании и не хотят ввязываться в процесс отделки квартиры, а также ценят эстетику, предложенную дизайнерской фирмой.
Переговоры с застройщиком
Принятие переговоров по- прежнему может вызвать сопротивление покупателей, но помните, что попробовать стоит — даже если застройщик не соглашается снизить цену, мы можем получить некоторые другие формы выгоды, например, бесплатную отделку ванной комнаты или бесплатную сборку . На что стоит обратить внимание при переговорах? Ключевым моментом является получение исчерпывающих знаний об инвестициях, благодаря которым вы можете выделить недостатки и упомянуть о них во время разговора с застройщиком, например, отсутствие кладовой или маленькой кухни.
Также стоит указать, что вы осведомлены о масштабах работы других разработчиков , наличие конкуренции может заставить разработчика убедить нас своим предложением. Разговор должен быть бесстрастным и со всем уважением, избегая требовательного тона. Рекомендуется вести переговоры в двух точках: на начальной и конечной стадиях проекта .
Выбор способа оплаты квартиры
Оплатить недвижимость можно наличными или ипотекой.
Система финансирования недвижимости принимает различные формы:
- Транши — наиболее часто используемая форма, основанная на выплате сборов на протяжении строительных работ, обычно ежемесячно или ежеквартально. Платежи связаны с выполнением отдельных этапов строительства.
В системе 10/90, 20/80 или 15/85 — оплата разбивается на два этапа: 10, 15 или 20% стоимости недвижимости покрывается в день подписания предварительного договора, затем оставшиеся 80, 85 или 90% оплачиваются покупателем по завершении инвестиций. - Единовременный платеж — чаще всего используется в случае готовых вложений, после заключения договора с застройщиком вся комиссия оплачивается в установленный срок.
Формальности: предварительный договор, подписание нотариального акта, договор с застройщиком.
Покупка недвижимости обязательно должна быть отражена в документации. Все документы, связывающие нас с застройщиком, должны иметь форму нотариального акта.
Предварительный договор — это договор, в котором одна или обе стороны обязуются заключить обозначенный договор. Другими словами: это форма обязательства, что покупатель и разработчик подпишут окончательное соглашение в будущем. Чаще всего предварительный договор заключается, когда покупателю необходимо воспользоваться ипотечной ссудой .
Предварительный договор должен содержать все самые важные элементы, которые в конечном итоге будут состоять из окончательного договора. Это, среди прочего: идентификация сторон договора, подробное описание предмета договора купли-продажи, то есть площадь, цена, способ и даты оплаты.включая график уплаты вознаграждения, дату заключения обещанного договора. В договоре также могут содержаться дополнительные положения, и в случае их невыполнения стороны вправе отказаться от него.
Договор — важнейший документ, регулирующий все обязательства и права между застройщиком и покупателем. Это соглашение, в соответствии с которым застройщик обязуется установить отдельную собственность на помещения или передать право собственности на эти помещения покупателю после того, как проект застройки будет завершен. Другими словами: застройщик обязуется построить и передать недвижимость, в то время как покупатель должен заплатить определенную сумму денег за недвижимость — так что это форма гарантии для обеих сторон.
Прежде чем покупатель подпишет соглашение о разработке, разработчик должен предоставить шаблон соглашения о разработке и информационный проспект. Контракт на застройку включает в себя, среди прочего: указание сторон сделки, цену и график платежей, подробное описание объекта недвижимости со стандартом отделки, дату начала и завершения работ и дату перехода права собственности, правила отказа от договора и договорные штрафы.
Прием квартиры и переход права собственности
Техническая приемка квартиры — последний этап перед подписанием акта передачи права собственности, он предполагает проверку состояния принимаемого имущества. Объект может быть сдан самостоятельно, хотя рекомендуется, чтобы покупателя сопровождал специалист, разбирающийся в вопросах строительства. Квалифицированный специалист не только хорошо осведомлен о действующих строительных стандартах, но также имеет соответствующее оборудование, такое как тепловизионная камера. В случае неисправности застройщик несет ответственность за устранение недостатков.
Важно, чтобы стандарт, планировка комнат и объем работ совпадали с тем, что согласовано в договоре и приложениях. Рекомендуется, чтобы технический ввод в эксплуатацию проводился в течение дня и чтобы у покупателя было достаточно времени, чтобы сосредоточиться на собственности. К наиболее частым неисправностям относятся : трещины и отсутствие прямых углов в стенах, обивка и царапины на некоторых элементах, таких как подоконники или двери, протечки окон, царапины на стеклах, низкая эффективность вентиляции.
Покупка недвижимости оформляется документом о переходе права собственности . Это происходит после того, как недвижимость была построена, договор застройщика был подписан и все комиссии были уплачены. Этот процесс связан с присутствием нотариуса, который требует, чтобы покупатель был внесен в земельный и ипотечный реестр в качестве собственника квартиры.
