Землю под строительство загородного дома можно купить на рынке вторичного пользования и у арендодателей в коттеджных застройках, где есть свободные участки. Воспользовавшись услугами риэлтора, можно застраховать себя от различных неприятностей при покупке земельного участка в сельском поселении, где есть жилье под снос. Но если участок земли находится в недавно обустроенном загородном массиве, без досконального изучения прилагаемой документации никак не обойтись.

Этой весной среди рыночных предложений появились такие: «6 соток в новом дачном массиве (коттеджном поселке) за 50 тысяч рублей». Известно, что в таких дачных участках или СНТ отсутствует какая-либо архитектурная принадлежность, практически полностью отсутствует инфраструктура и документы на землю и недвижимость, При этом земля стоит дешево, а само поселение находится далеко от городского массива. Как следствие, клиент рискует получить не то, что хочет.

Что нужно учитывать при покупке земельного участка у девелопера

Загородный дом в лесу
Загородный дом в лесу

Внимательно изучите кадастровый документ. Обязательным условием является тщательное ознакомление с документацией, регламентирующей права и обязанности обеих сторон. По кадастровому паспорту можно оценить наличие охраняемых зон, например, водоохранных. В нем прописано, к какой категории относится земля и подо что ее можно использовать. От этого зависит главное: возможность возведения на участке своего жилья, если тип земли относится к сельскохозяйственному.

В кадастровом документе указывается собственник земельного участка, прописана площадь, местонахождение межевых зон, есть перечень ограничений в использовании. Если у клиента появляются сомнения в совпадении того, то написано в паспорте, с реальной картиной, можно нанять специалиста по кадастровым услугам, который разъяснит и уточнит имеющиеся разногласия.

Нередко в документах встречаются различные технические погрешности. Имеет место и человеческий фактор – иногда соседи могут присвоить кусочек вашей земли, ненароком передвинув свой забор.

Если во время чтения документа не возникло вопросов, клиент обязан просить выписку из Единого государственного реестра прав, подтверждающую факт отсутствия договоров аренды и других сделок с землей. Они могут появиться уже после оформления кадастрового документа.

Вообще, наличие готовой кадастровой документации у владельцев новых участков – ситуациия идеальная и редко встречающаяся на практике.

Что делать, если документов нет

Ситуация, в которой продажи участков земли в новых СНТ и дачных массивах начинаются еще до того, как там появятся дорожные развязки и оформятся документы – частая практика. Учитывая это, стоит внимательно и не спеша изучить документы самого СНТ или дачного поселка. Желательно это сделать, пользуясь грамотной консультацией юриста.

Девелоперы имеют на руках проект застройки всего поселка, с дорожными развязками, объектами инфраструктуры и будущими участками. В народе его называют генеральным планом коттеджного поселка. Этот документ заверяется главой муниципального образования и служит основным критерием постройки и расположения объектов, которые не должны выходить за его пределы. Если при запросе девелопер предоставляет такой план, значит, организация серьезная и стоит рассчитывать на удачную сделку. Однако это очень серьезное мероприятие, стоит отнестись к нему со всей серьезностью.

Сразу стать собственником земли невозможно. В большинстве случаев клиенту предлагают заключить договор купли-продажи. Но если нет никакой документации – кадастрового документа и генплана застройки, но сам участок привлек покупателя, у девелопера должно быть межевое дело. На этот документ нужно опираться при регистрации предварительного документа купли-продажи. Но стоит учитывать тот факт, что в итоге результат может быть не такой, как был задуман изначально.

Если, несмотря на все перечисленные сложности, у клиента все равно есть желание купить земельный участок, ему нужно записаться на прием в администрацию муниципального округа. Иногда случается такая ситуация, когда у девелопера не складываются деловые отношения с главой администрации. Это часто происходит по причине того, что он не считается с условиями инвестирования.

При подписании договора купли-продажи могут сложиться различные неприятные для покупателя моменты. К примеру, девелопер может применить аванс, полученный от клиента, как кредит без процентов: не выполнять соблюдение сроков, предлагать другой участок на условиях, отличных от первоначальных. Но при этом аванс вернуть без штрафных санкций. Поэтому консультация профессионального юриста при заключении сделки просто необходима.

Взаимоотношения девелопера и администрации

Чтобы исключить неприятные инциденты, стоит всегда обращаться к представителям власти. Имеет смысл досконально, по буквам, изучить генплан муниципального округа, где будет находиться постройка и земельный участок. Это исключит возможность прокладки через купленный клочок земли газопровода или автомагистрали. По всем вопросам нужно обращаться в администрацию или изучить их сайт, где обычно находится информация подобного рода.

Нельзя забывать, что на участках сельскохозяйственного типа строительство жилого дома возможно только после внесения существенных изменений в кадастровый паспорт и свидетельство о собственности. В случае, когда владелец заявляет о том, что участок «еще не сельскохозяйственного назначения», нужно узнать, существует ли постановление главы администрации о типе земли, на которой предполагается строительство дач. Ни в коем случае не надо обращать внимание на тех, кто предлагает сдать деньги на взятки представителям власти, которые мешают производить масштабное строительство в дачном поселке. Такие случаи встречаются повсеместно.

Это свидетельствует о том, что строительство теоретически возможно, но если это вдруг станет известно чиновникам, придется отвечать за свои действия. При близком расположении земли к городу конфликтная ситуация обернется не в пользу владельца земельного участка.

Как разрешить проблемы, возникающие при медленных темпах осваивания территории

Единого ответа на этот вопрос нет. Все зависит от конкретной ситуации. В первую очередь надо узнать стоимость и сроки постройки инфраструктурных объектов и инженерных коммуникаций, которые определены девелопером. Образование дачного кооператива сопровождается тем, что девелоперам выдаются технические сроки для подключения к сетям снабжения. Значит, выставляя участки на продажу, девелопер обязуется обустроить в поселении все коммуникации. Это всегда сказывается на ценообразовании. Имеет смысл узнать, за что клиенту нужно платить: за наличие трубопровода, проведенного к дому, или просто за планы его провести.

В теории право на собственность и вопросы технического оснащения участка не связаны между собой, поэтому нужно настаивать на том, что в цену за участок входит оснащение всеми коммуникациями: светом, газом, водой. Если заключать договор на этапе, когда в поселке еще нет ни одного участка, а оплату заемщик требует поэтапную, есть смысл связать очередной платеж с выполнением обязательств по строительству коммунальных объектов.

Покупка на рынке вторичных услуг

Загородный дом в гористой местности
Загородный дом в гористой местности

Есть свои особенности и при покупке земли на вторичном рынке. Здесь нет каких-то особенных плюсов, но имеются два важных нюанса.
Первый в том, что если у клиента есть сомнения в реальности представленных границ участка, указанных в кадастровом документе, нужно пригласить специалиста по кадастровым услугам, который уточнит этот момент. Эта услуга предоставляется за деньги и поможет избежать будущих неприятностей.

Второй нюанс в том, что законами предусмотрена вероятность составления договора купли-продажи в письменном виде. Но в случае участков за городом, нельзя это делать самостоятельно. Если есть опасность того, что органы Росреестра могут не подтвердить правильность составления договора из-за допущенных ошибок, было бы логично подключить к этому юриста. При наличии длинной юридической составляющей у участка или при подозрении на незаконность действий со стороны продавца, стоит оформлять договор через нотариуса.

Само собой, что перед заключением сделки владельцу нужно собрать всю документацию, особенно паспорт объекта, и получить выписку из Росреестра. Здесь вступает в работу нотариус – внимательно изучив все документы, специалист сделает заключение об их правильности. Естественно, оспорить официальное заключение нотариуса будет проблематично.

Возможно ли приобретение участка и строительство жилого дома в кредит

В теории возможно, поскольку участок расценивается как предмет залога. Но на практике все намного сложнее. Все дело в трудностях оценки загородных участков, ведь там нет типовых строений, как в пределах города с его ценообразованием.

Значит, нынешнему покупателю участка для оформления денежных средств для займа придется воспользоваться потребительским кредитом, а не ипотекой. Тогда придется задуматься о физических или юридических поручителях, а также иных предметах для залога. Застройщики зачастую предлагают объекты на стадии постройки и кредит с залогом имеющейся недвижимости.

Как бы то ни было, расходы на оформление и процентные ставки будут больше, чем при классическом виде ипотечного кредитования. Если обратиться к специалистам, то можно получить ответ о выгоде двухэтапного получения кредита.